煙臺業內暢談大盤營銷 6月開盤潮考驗市場行情
新浪樂居訊（記者 原紅燕）近年來，煙臺房地產市場湧現瞭許多大盤項目，如知名的有金地格林世界 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、龍湖葡醍海灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、山水龍城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、祥隆萬象城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等。這些都是建築面積達到百萬平米以上的項目，30萬㎡以上的更是數不勝數。究竟什麼樣的項目才稱得上大盤？大盤除瞭大體量，還要具備哪些特征？大盤是否會成為煙臺房地產開發的趨勢？大盤在營銷策略和推盤方式上有什麼特點？針對這些疑問，新浪樂居獨傢采訪瞭幾位煙臺房地產業內人士，看他們對大盤的看法。另外，6月即將迎來開盤熱潮，大盤的市場行情也備受關註。
大盤或成煙臺房地產開發趨勢
大盤體量巨無霸 或成房地產開發趨勢
"大盤需要一些基本要素的支撐，比如政策穩定、區域前景樂觀、政府扶持，當然開發商必須有雄厚的實力。"微博昵稱"ID803"的業內並未從微觀方面給出大盤一個具體的定義，而是從宏觀上列出瞭大盤項目要具備的幾個基本要素，城發康和新城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)策劃經理王海峰則給出瞭他對大盤的理解：大盤是指體量大的房地產開發項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建築面積在30萬平米以上。
山東天地人房地產營銷策劃有限公司總經理高旭陽則表示，"大盤的整體規模起碼要在60萬方以上，具備多種業態和完整的配套鏈。"
盡管他們在劃分大盤時，在建築面積方面給出瞭不同的數字，但是都認為大盤除瞭大體量，還要有大配套。王海峰就對新浪樂居表示，除瞭巨無霸的體量，大盤要有學校、醫院、會所、商業中心等完善的大型配套。
在物業類型方面，很多人認為，大盤等同於住宅物業。其實，煙臺100萬㎡以上的大盤項目，既有金地格林世界這樣的以住宅為主的大盤項目，也有龍湖葡醍海灣、祥隆萬象城這類城市綜合體。這也印證瞭王海峰的觀點：大盤的物業其實應該既包括住宅，也包括商務、商業和城市綜合體等等。
大盤體量大、配套全、物業形態多種多樣，煙臺六區建築面積100萬㎡以上的大盤項目多達近20個，是否可以理解為大盤正逐漸成為房地產開發的趨勢？煙臺房地產是否即將進入大盤時代？
"不會，大盤不會成為一種趨勢，畢竟大盤需要整合的資源太多瞭。"ID803簡短地回答瞭新浪樂居記者拋出的這個問題。盡管他承認，"煙臺目前的大盤是挺多的"，但他堅持認為大盤，尤其是精品大盤、宜居大盤的打造需要整合多方資源，未來不太可能成為一種趨勢。
與此相反，王海峰對大盤成為房地產開發趨勢持樂觀態度，"應該說，煙臺房地產基本已經邁入大盤時代，30萬方以上的項目太多太多。"他舉例道："即使以100萬方以上的體量來界定，煙臺知名的百萬平大盤就有126萬方的城發康和新城、220萬方的建源山水龍城、160萬方的上海灘花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)，以及300萬方的金地格林世界和8600畝的龍湖葡醍海灣等等。"
王海峰認為，隨著煙臺城市的發展，早期的零星開發、小規模樓盤已經不能適應城市的變革、購房需求的變化。"煙臺的大盤時代其實早已經開啟，目前大盤已經成為煙臺房地產開發的主流。"他表示。高旭陽也認為，大盤完全可能成為煙臺的房地產開發的趨勢。
要高周轉、快去化 更要做耐力型長跑者
"巨無霸"的體量和產品的靈活多元性，既可以成為百萬大盤的壓倒性優勢，同時也對大盤的營銷思路提出瞭較為嚴格的要求。
任何項目的營銷，都少不瞭對區域市場和競品的分析。大盤項目在同區域內或許鮮有可以匹敵的競爭對手，這種情況下，大盤營銷更要從項目自身考慮，業內人士如是表示。
"大盤都是滾動開發，對回款周期較為嚴格，所以項目的推廣和銷售周期比較緊湊，對應的推廣強度和蓄客要求較高，價格策略多為低開高走，特別是首期。"ID803對新浪樂居表示。
比如2011年7月，在經過半年時間的籌備之後，龍湖葡醍海灣首度開盤，首發陣容推出水上香格汽車貸款信貸房屋設定準備資料利率多少免費諮詢試算裡拉院落，匯集瞭45平米的四季小院、100餘平的葡醍院落、近300平米的"頤和墅"，當天一期1002套房源全部售罄，而2011年龍湖葡醍海灣的合同銷售額超過30億元。
業內曾分析認為，除瞭項目的稀缺性、龍湖的品牌力之外，性價比是不可忽視的重要因素，最顯著的就是首期洋房起價僅有6000元/㎡，這也側面印證瞭價格策略低開高走的觀點。
大盤首期開盤打響當頭炮很重要，但後續的銷售節奏的把控、營銷策略的制定同樣不容小視，因為大盤投資規模巨大，往往分期開發，一般至少2--3期，有的甚至多達8--10期，目前煙臺在售的大盤至少是三四期的開發。能夠做到每次推出新品都保持旺銷的大盤項目並不多，記者註意到，芝罘區中心城區的康和新城從2010年11月首次開盤至今，一直保持較高的關註度和良好的銷售態勢。
王海峰對記者表示，康和新城總體量約126萬㎡，正在運作的是A地塊，共37萬㎡，目前已經開發到第八批次，總計銷售面積30多萬㎡，總計銷售面積逾2200套。之所以八個批次的房源都能保持熱銷，他表示，這跟產品迎合市場需求以及合理的營銷策略是分不開的。據瞭解，康和新城主要的產品面積區間集中在90㎡左右的小戶型，是目前房地產市場的主流需求，再加上性價比高、地段優勢等因素，所以受到剛需置業者的歡迎。
6月多個項目將開盤 大盤首次面市引關註
前有龍湖葡醍海灣、康和新城等多個熱銷大盤項目，後起的金地格林世界等項目蓄勢待發，大盤的銷售能否再次創造輝煌，引人關註。
據新浪樂居樓盤庫監測，6月份多個大盤即將迎來開盤，這其中既有萬象城、天馬相城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)四期等大盤項目的加推，也有即將首次亮相的金地格林世界，能否一炮打響值得期待。
據瞭解，金地格林世界自2012年11月奠基以來至今，短短半年時間，關註度空前高漲，不論是去年的聖誕節大型暖場活動，還是是元旦、元宵節、0元競拍傢電等一系列暖場活動，幾乎每個周末都會如期舉辦。除瞭暖場活動，更值得關註的是，前不久金地格林世界產品發佈會隆重舉行，重點教育配套愛特啟迪幼兒園、佈朗幼兒園以及萊山第三實驗小學成功簽約，在項目開盤前，這些配套的簽約落位，為項目聚集瞭更多的人氣。
6月份，金地格林世界項目處的新會所即將投用，同時將迎來首次開盤，山海觀景高層85-105㎡，均價6500-7000元/㎡，花墅電梯洋房115-146㎡，均價8500-9000元/㎡。
除瞭金地格林世界，天馬相城四期也將在6月份開盤，將推出普羅旺斯花園系列90--140㎡，起價5500元/㎡；祥隆萬象城也將在6月份推出5#樓。
6月作為一個推盤高峰，大盤小盤紛紛出貨，大盤能否突出重圍，值得期待。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-05-29/11172234704.shtml
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